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[zz]想在旧金山湾区买房或投资的请好好读这篇:乱侃湾区的房产

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挺有意思,看看,但不能全信。

先给一点上次89年房崩的经验,当时我已在湾区。好学区如 Cupertino, Palo Alto几乎没跌,最低点与最高点持平。LosAltos, Saratoga跌了最多20%左右,Saratoga当时学区一般好,华人不多,很白。半岛Woodside,Hillsborough跌了不少,MenloPark也几乎没跌。大跌的是东湾Oakland到Pleasanton,最多跌了35-40%,SFChronicle曾报道Oakland几个跌了近70%的案例。MSJ微跌10%。湾区传统好学区Palo Alto,Cupertino自50年代起就如此,但以前学区平均许多,差异没有今天大。MSJ是台湾人移民80年代建立起来,Saratoga以前很白,是好区但非好学区。

当时Mountain View, Sunnyvale都是普通蓝领区,远非今日可比,我89年住在MountainView如乡郊农场,88年以前上升不多,后来下来也不厉害。MV发迹因为95年Netscape。

湾区跌了不容易买,因为91-94经济衰退,失业率很高,如非89绿卡,中国人作为第一代移民几乎无法找到工作,最重要是利息高,我当时想买但利息达10% 且银行极其慎重不轻易贷款,如无20%以上的downpayment加上750 creditscore银行不理你,还有银行要求30%。更重要的是好区房子在低潮时listing太少,抗不住要贱卖的不多,最后贱卖了的都是退休要离开一早买了房的老人,有工作无论房价上下都一直供下去,所以选择有限,因老人房子维修很差。

湾区有几个因素比较独特。一是加州prop 13每年最多上涨2%的property tax,买了就不怕房价上涨要交高税。二是propertytaxbase可以传给子女,不必重估,所以老人就算迁出只要子女仍在则房子不会上市,减少供应。三是老人年过55身残或收入少可以申请完全延迟至死后才交房产税,进一步减少供应。这是人为造成供应短缺,除非prop13,prop60,90被推翻,都不会改变。房价上涨越厉害业主越不卖,因为很多老人的税基只有几万到十几万,每年交税一千多,如出租一个月的租金都不必就赚回来了。四是湾区特别强烈的NIMBY态度,尤其是好区,每户最小亩数约在四分一亩左右不能继续分割,间接减少房屋数目。

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Written by apollozhao

2014/05/08 at 10:00